Агентство недвижимости "Фаворит групп"
Все самые актуальные новости на Facebook.
Агентство недвижимости

Телефоны +7(495) 500-27-90; 783-41-26
Телефон/Факс +7(499) 246-73-33
E-mail: office@fvgr.ru
О компании Услуги Новости Контакты Каталог квартир Вакансии

Новости

Сентябрь 2017

Начало сезона?

Первую половину 2017 года, от московского рынка недвижимости не было ровным счетом никаких известий и информационных поводов. Если остальные сферы экономики радовали нас ростом продаж новых автомобилей, стабильностью рубля и нефтяных цен и другими сдержанно-приятными макроэкономическими параметрами, то в московской недвижимости ничто не всколыхнуло тихую гавань. Официальная статистика рапортует о количестве регистрации договоров ДДУ и перехода прав, но без связи с растущей базой предложения(из-за грандиозных строительных проектов в новой Москве) эти данные никак не отражают самочувствие рынка в целом. Осенью же, традиционно, продавцы квартир ожидают оживления, причем чем более несправедливо завышена цена на объект, тем убежденнее и решительнее вера хозяина в перемены, а покупатели, вернувшись в город после летних странствий, приступают к оценке произошедших за период своего отсутствия изменений, занимая выжидательную или торопливую позицию в решении вопроса. Реновация как информационный проект получила значительный резонанс, но как сигнал рынку повод оказался достаточно непонятный, на одной чаше весов масштабный снос неудовлетворительного по качеству жилья и замена его на соответствующее современным критериям комфорта, на другой - многолетний строительный апокалипсис в реконструируемых районах и непонятное их будущее с перенаселенностью и транспортной загруженностью, в силу кардинального увеличения этажности застройки про сохранении, собственно, пятачка земли. Похожий эффект дает и дугой циклопический по масштабам московский проект - "Моя улица". Эйфория продавцов от ожиданий постепенно сходит на нет, приходит понимание, что шумная Тверская не превратиться в тихую прогулочную улицу, равно как и наоборот, мощеный плиткой переулок не становится новым центром притяжения и прогулок жителей и детворы. На самом деле, кроме как на туристах, коммунальных службах и ритейле на первых этажах вряд ли на ком скажется проведенная грандиозная реконструкция. Поэтому этой осенью ожидаемо вступят в действие основные столпы, на которых держится рынок - это изменение семейных обстоятельств, диверсификация свободных средств из иных отраслей и, собственно, инвестиционная составляющая, пусть и слабая, но тем не менее имеющая все больше прав на существование, при новостном фоне поступающем из банковской среды. Подождем, посмотрим.

Февраль 2016

Квартирный парадокс: почему цены не падают?

На самом деле, неприятности на квартирном рынке Москвы начались не во второй половине 2014 года, а гораздо раньше: год 2008, стоимость сырьевых товаров на пике (143 долл. за баррель!) кажутся сейчас несбыточными, а цена более 6000 долл. за кв. метр типового жилья позволял обладателю обычной трехкомнатной квартиры жить на побережье Средиземного моря на рентный доход от аренды или капитала. Сейчас таким людям стоит только позавидовать! 2014-ый принес лишь окончание периода, когда цена квадратного метра из последних сил держалась рубежа 5000 долл., с которого стремительно покатилась вниз, и продолжают это движение до сегодняшнего дня, с той лишь разницей, что цены в России на все не импортные товары, в том числе и недвижимость, позабыли привязку к доллару и выражаются рублевым номиналом.
Это позволило связать показатели рынка недвижимости с состоянием экономики, и здесь мы видим как раз появление того самого парадокса, который выражается в стабильности цен на квартиры, при том, что недвижимость больше не дает инвестиционного дохода. Ведь до половины покупателей квартир в тучные годы приобретали их на сбережения и не планировали использовать их непосредственно для проживания семьи. Вспомним, а почему приобреталась недвижимость? От отсутствия альтернатив: облигации, паевые фонды, инвестиции – эти варианты не нашли пока широкого распространения среди населения, поэтому недвижимость воспринималась практически единственным выгодным вложением.
Так их не появилось и сегодня.
Не появилось и своевременных реакций на изменяющиеся условия. Поэтому анализ финансовых данных и графиков, согласно которым в похожих экономических условиях стоимость квадратного метра должна составлять 1000 долл., пока не принимается в расчет.
Квартиры, расположенные в городах на побережье, в горах или иных природных центрах притяжения, в центрах культурного туризма всегда востребованы и могут быть сданы в аренду или в управление с получением высокого дохода. Москва не снискала себе лавров Рима или Парижа в масштабе мирового туризма и не может похвастаться географическим расположением как у Стамбула, Майами или Женевы, поэтому востребованность жилья здесь регулируется притоком служащих национальных и международных компаний и учреждений, т.е. существует прямая зависимость от темпов экономического роста.
Устойчивый поток платежеспособных клиентов в последние полтора десятилетия как раз и дал городу столь мощный толчок к развитию и переоценке, но сейчас эта некогда полноводная река превратилась в небольшой ручеек, уже не способный крутить тяжелые жернова квартирного рынка. И если реке в прошлом понадобилось 15 лет, чтобы стать полноводной, то и сегодня опрометчиво рассчитывать на скорое изменение ситуации.
Покупать квартиры сейчас можно на сбережения, сделанные в валюте, испытывая радость от кажущейся «выгоды», можно брать ипотечный кредит, надеясь на его обесценивание с годами, но фундаментальные факторы говорят о неэффективности таких вложений. Квартиры стали не инструментами доходности, а способом потратить средства (как хороший автомобиль дарит комфорт и безопасность, но продается через пять лет за половину стоимости).
Продавать же уже обесценившиеся квартиры желания нет, т.к. инвестиция долгосрочная. Многие ждут, что экономическая ситуация наладится, однако «долгосрочность» у многих - это несколько месяцев, год или два, а на самом деле длины долгих волн в экономике развивающихся рынков занимают десятилетия. Опять же, возвращаясь к истории: чтобы подорожать до максимальных уровней недвижимости понадобилось более 15 лет. За это время дома постареют, коммунальные платежи значительно вырастут, а если, при дальнейшем сокращении доходов населения на рынок выйдут квартиры, купленные с помощью ипотечных кредитов, то 1000 долл. за квадратный метр не будет казаться такой уж несбыточно низкой величиной.

P.S. И нет смысла оглядываться на кадастровую стоимость - она базируется на тех же архаичных методах расчета, что и прежняя инвентаризационная стоимость БТИ, и ОЧЕНЬ (!) сильно превышает рыночную. Потому что создана для налогообложения: чем больше кадастровая стоимость, тем выше налог. Ориентироваться на нее никак нельзя, более того, суды сейчас завалены исками, где собственники требуют снизить кадастровую стоимость, не желая платить десятки и сотни тысяч рублей в год налогов.


Агентство «Фаворит групп»

Январь 2016

Выгодно продать квартиру! Что это значит?

С приходом 2016 года, можно подвести черту, под окончательной трансформацией рынка жилой недвижимости Москвы. Если еще буквально пять лет назад у некоторых непрофессиональных участников рынка были ожидания, что появится богатый покупатель, которому нужна именно их квартира, пусть и с завышенной стоимостью, а другие, наоборот, верили в приобретение объекта по радикально заниженной цене, основываясь на представлениях о срочной продаже при острой необходимости денежных средств. То сейчас, с приходом на рынок вторичной недвижимости банков, оценочных компаний и профессиональных управленцев, рынок практически полностью очистился от дилетантов и функционирует в своем профессиональном русле, а любые отклонения от устоявшегося порядка чреваты ущербом для участников.
Сейчас предметом интереса различных авантюристов и криминальных структур являются как раз те продавцы, которые пытаются реализовать свое имущество самостоятельно, без привлечения профессионалов. Если раньше подобная форма продажи зачастую становилась успешной, т.к. бурный рост цен и огромное количество спонтанных покупателей, не разбирающихся в юридической стороне сделки с «живыми» наличными деньгами давали возможность реализовывать квартиры таким способом, причем зачастую, продажа была не столь выгодной, как казалось, т.к. рост рынка просто догонял установленную цену.
В нынешней ситуации кредитные организации заменили собой тех самых покупателей с чемоданами наличных – это связано как с общим сокращением доходов населения, так и с прямой выгодой, начиная от спонсирования кредитных ставок работодателем, так и просто с инфляцией, которая превращает кредит просто в многолетнюю рассрочку, а согласитесь купить квартиру и платить за нее небольшими суммами гораздо выгоднее, чем единовременно изъять из семейного бюджета сумму, предназначенную для развлечений, путешествий или обучения. Тем более сейчас покупка жилья – это лишь расходы на комфортное проживание семьи, в связи со стагнацией рынка инвестиционная составляющая покупки не будет актуальна еще достаточно долго.
В этих условиях подавляющее большинство покупателей уже обеспечены профессиональными услугами, поскольку им необходим расширенный пакет документов для приобретения квартиры, а так же его согласование с банком, работодателем, оценочной и страховой компанией, но главное – это безопасность сделки, именно покупатель будет заложником ситуации при возникновении в дальнейшем претензий от продавцов или иных заинтересованных лиц. Покупатель в обязательном порядке вынужден вносить платежи по кредиту, даже если не имеет возможности пользоваться квартирой или по прошедшей сделке идут судебные споры или банк потребует полностью вернуть кредит если, например, вскроется факт неузаконенной перепланировки проведенной со значительными нарушениями, поскольку подобная квартира более не может считаться удовлетворительным предметом залога.
Отсюда следует неизбежный вывод, что и продавцам квартир пришлось обращаться к профессионалам, для их выгодной реализации, поскольку большинство достойных клиентов ходят по рынку со своими агентами, и они даже для просмотра выбирают варианты, где им могут дать исчерпывающую информацию на профессиональном языке, и где им не придется объяснять напрямую хозяину, что такое аккредитивные расчеты, чем задаток отличается от аванса и почему стоимость в кадастровом паспорте отличается от рыночной в большую сторону. Особенно это важно при сделках, когда взамен продаваемой квартиры приобретаются другие, поскольку покупатель-заемщик еще до сделки несет крупные расходы, которыми не готов рисковать впустую.
Поэтому если вы продаете квартиру и у вас по телефону спрашивают действительно ли вы хозяин и представляясь прямым покупателем просят показать квартиру и даже не задают вопросов по вашей ситуации, документам, количестве квартир взамен и числе несовершеннолетних собственников – к таким звонкам следует относиться крайне осторожно, маловероятно, что человек обладающий средствами сам выполняет работу за своего риэлтора. Велик шанс, что перед вами будет стоять человек не обладающий необходимой суммой или просто развлекающийся «турист» или лица с другими непонятными намерениями интересующиеся вашей квартирой.
Поэтому для выгодной реализации недвижимости нужно выбрать себе специалистов, которые будут отстаивать ваши интересы перед командой менеджеров банков и сотрудников компаний со стороны добросовестного покупателя, и ограждать вас от нежелательных визитов и общения с людьми недобросовестных интересов, лучше один раз выбрать себе риэлтора, посвятить его в свою ситуацию и нацелиться на успешное ее решение, чем каждый раз открывая дверь незнакомым людям, якобы покупателям, разочаровываться снова и снова, т.к., в соответствии с вышеизложенным действительного, платежеспособного клиента таким образом встретить практически невозможно.
Покупателя в нынешних экономических условиях нужно искать, выставляя на показ преимущества и нивелируя недостатки квартиры, быть готовым на равных общаться на юридические и финансовые темы, иметь представление о сроках и этапах проведения сделок с использованием кредитов, заложенного имущества, понимать риски наследства и дарения.
Именно экономически активные граждане сейчас совершают основные сделки с недвижимостью в Москвы, и ничего удивительного, что они действуют с позиции собственной выгоды, тем более для многих это уже не первая покупка недвижимости и они стали умнее и разборчивее, учли предыдущие ошибки и не только сами относятся взвешенно к будущим сделкам, но и в кулуарах учат этому коллег и родственников, поэтому сейчас, при наличии широкого предложения, не стоит пытаться реализовать недвижимость по завышенной оценке – это тупиковый путь, лучше отложить продажу на несколько лет (правда эксперты и отрицают возвращения цен к уровню 2014 года, не говоря уж о недостижимом 2008м), а вот отстаивать свои интересы и получить действительно выгодное предложение по верхней границе возможного спроса, тут нужно профессионально и упорно работать и не пропустить нужный момент.

Агентство «Фаворит групп»